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집값 폭등을 잡기 위한 '9·13 대책'의 후속 조치로 금융당국이 주택 관련 대출 조이기를 본격화한다.


갭투자·원정투자 등으로 집값을 끌어올린 다주택자와 시세차익을 노린 고가주택 매입자들의 매물을 끌어내려고 부동산 시장으로 흐르는 돈줄을 먼저 끊는 것이다.


10월부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 본격 도입되면서 대출받기는 더 어려워진다. 


16일 금융권에 따르면 당장 주말을 지나 첫 영업일인 17일부터 은행 등 금융기관의 대출 문턱이 무척 높아진다.


금융당국은 대책 발표 바로 다음 날인 14일 전 금융권 여신담당자들에게 이번 대책을 설명했다. 이어 행정지도를 통해 대책에 담긴 대출규제 방안을 즉각 시행한다는 방침을 전달했다.


세제와 공급이 시차를 두고 적용되는 것과 달리, 대출규제는 즉각적이고 가시적인 효과를 낼 전망이다.


(사진) DSR 전담창구


이번 대책으로 2주택자의 규제지역 신규 주택담보대출이 금지되고, 1주택자도 원칙적으로 금지된다.


예외를 인정받거나 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 한다.



금융당국은 일선 창구의 대출 취급 자체가 소극적일 수 있다고 예상한다. 규제가 강화되고 예외 규정이 한층 복잡해진 데다 금융회사에 확인 의무마저 부과돼서다.


여기에 대폭 강화되는 종합부동산세가 올해 말 국회를 통과할 경우 '한계 차주'부터 매물을 쏟아낼 가능성이 있다고 본다.


특히 근로소득이 뚜렷하지 않은 상태로 대출을 끼고 고가 주택을 소유한 경우 버티기 힘들 것으로 내다봤다.


금융당국 관계자는 "자기자본은 적은데 대출에 의존해 '똘똘한 한 채'를 무리해서 사들였다가 이자 부담이 커진 차주, 살던 집값이 올라 종부세 부담이 커진 차주 등이 먼저 매도를 타진하지 않겠느냐"고 말했다.



# 집값도 오르고 금리도 오르고 있다


우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "다른 소득 없이 집 몇 채를 전세 끼고 가진 분들은 유동성 때문에 처분을 심각하게 고민해야 할 것"이라며 "그동안 집값은 오르고 금리는 높지 않았는데, 지금은 금리도 오르고 있다"고 진단했다.


특히 전세자금대출을 이용해 갭투자나 원정투자를 한 다주택자는 대출금을 갚거나, 전세 계약을 끝내고 실거주하거나, 집을 팔아야 하는 상황에 몰린다.


이번 대책으로 다주택자는 신규 전세대출 보증이 막히고 기존 대출 연장에도 제약이 따르기 때문이다.


공적 보증기관인 주택금융공사와 주택도시보증공사가 2주택 이상에는 전세대출 보증을 제한한다.


즉, 신규는 중단하고, 기존 전세보증은 1회(통상 2년)에 한해 연장해주되, 기존 1주택 초과분을 2년 안에 처분한다는 조건을 붙인다. 사실상 집을 처분하지 않으면 보증을 회수하겠다는 의미다.


(사진) 강남 재개발 단지


은행들은 보증이 없으면 전세대출을 취급하지 않는다.


금융당국 요구에 따라 서울보증보험(SGI)도 두 공적 보증기관을 우회하는 전세대출 보증과 관련, 2주택 이상은 마찬가지로 신규는 중단하고 기존 보증은 초과분 처분 조건부로 1회 연장한다.


1주택도 공적 보증기관처럼 소득 제한을 두되, '부부합산 연소득 1억원'보다는 소득 제한을 탄력적으로 운용할 방침이다.


갭투자자와 원정투자자는 양도소득세에서 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하게 돼 타격이다.



대출이라는 레버리지 수단이 사라진 이들이 "2020년 (장기보유특별공제)혜택이 사라지기 전에 매물을 내놓을 수 있다"고 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 전망했다.


금융당국은 이번 대책에서 임대사업자대출에 담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio) 40%를 새로 도입했다. 신규 대출부터 적용되는 게 원칙인데 기존 대출 단순 만기 연장도 신규 대출로 간주한다.


다만 기존에 LTV 최대 80%까지 이용하던 대출을 1∼3년 만기가 돌아왔다고 갑자기 40%로 줄이지는 않을 방침이다. 은행들을 통해 만기 때마다 일부 조기상환을 유도하는 방식으로 LTV를 낮추는 방안이 거론된다.


금융당국 관계자는 "임대사업자대출은 만기가 짧아 롤오버(roll over·만기 연장) 이슈도 들여다볼 것"이라며 "은행들이 리스크 관리 차원에서 접근하지 않겠느냐"고 말했다.



이런 가운데 10월부터는 DSR 규제가 본격 도입된다. 


금융당국은 연간 원리금 상환액이 연 소득의 80%를 넘으면 위험대출로 규정하는 방안을 추진하고 있다. 이는 현재 대부분 시중은행이 시행 중인 고(高)DSR 즉 위험대출 기준선을 100%에서 끌어내린다는 의미다. 


DSR는 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출에 적용되는 규제인 만큼 고DSR 기준선을 끌어내리는 것은 시중에 공급되는 유동성을 줄이는 효과를 낸다. 


# 총체적상환능력비율(DSR)이란?


DSR은 '감당할 수 있는 만큼만 돈을 빌리게 하자'란 취지로 도입됐다. 그래서 모든 가계 대출에 대해 대출자의 부채와 소득을 정확하게 파악해서 반영한다. 


주택 담보대출에 적용되는 기존 신(新)DTI(총부채상환비율) 규제는 대출자의 부채를 평가할 때 주택 담보대출 외의 다른 대출에 대해선 연간 이자 상환액만 빚으로 잡는다. 하지만 DSR은 다른 대출의 연간 원금 상환액까지 부채로 간주한다. 


주택 담보대출, 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부금, 카드론 등 모든 부채의 연간 원리금 상환액을 더한 뒤, 연소득과 비교해 대출 한도를 정하는 식이다. 예를 들어 한 은행이 DSR 기준을 100%로 잡았다면, 연봉 5000만원인 직장인은 연간 모든 대출의 원리금 상환액이 5000만원을 넘지 않는 수준까지만 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.


(사진) DTI와 DSR 규제 차이


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